不動産売却における減価償却の計算方法と確定申告のポイント
建物などの不動産は経年劣化により、その価値は年々目減りしていきます。
そのため売却時は減価償却をおこない、現在価値を評価しなければなりません。
そこで減価償却の具体的な計算方法や、確定申告の要否について解説します。
不動産売却における減価償却の計算方法
不動産を売却したとき、税金計算のため譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得は以下の計算方法で求められます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（ 取得費 ＋ 譲渡費 ）
＜取得費の計算方法＞
取得費の計算方法は、概算法と実額法があります。
いずれか大きい金額を取得費とします。
・概算法：譲渡収入金額 × 5％
・実額法：不動産の取得にかかった金額（土地購入費、建物取得費、リフォーム費、各種手数料など）から、建物の減価償却費を差し引いた金額
減価償却は以下のように計算します。
・減価償却費：購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率は法定耐用年数によって異なり、木造（0.031・33年）、軽量鉄骨（0.025・40年）、鉄筋コンクリート（0.015・70年）です。
なお経過年数は6ヶ月以上が切り上げ、6ヶ月未満が切り捨てで計算します。
＜譲渡費の計算方法＞
譲渡費用は、不動産の譲渡にかかった費用を指します。
不動産仲介会社に支払った手数料、登記費用、売却のためのリフォーム・建物取り壊し費用などが挙げられます。
譲渡に直接要した費用のみが含まれるので、居住中の固定資産税や修繕費などは譲渡費にあたりません。
＜事業用物件の場合＞
事業用建物は、居住用建物よりも法定耐用年数が短く設定されています。
構造別の償却率と耐用年数は、木造（22年・0.046）、軽量鉄骨（27年・0.038）、鉄筋コンクリート（47年・0.022）です。
したがって償却率も居住用建物とは異なる点に注意してください。
減価償却した不動産の売却時にすべき確定申告について
不動産を売却し譲渡所得（譲渡益）が発生したときは、確定申告が必要です。
したがって取得費が譲渡費を上回っていた場合は、譲渡損となるため確定申告は必要ありません。
ただし次の条件に当てはまる場合は、確定申告をすることで節税効果や税の還付を受けられます。
＜譲渡損でも確定申告が必要なケース＞
不動産譲渡に関する特例を利用する場合は、譲渡所得の金額にかかわらず確定申告が必要です。
居住用不動産（マイホーム）の売却では、条件をみたすと3,000万円の特別控除や軽減税率が適用されます。
特別控除を利用すれば、譲渡所得から最大で3,000万円が控除されます。
一般的なマイホームであれば譲渡益は3,000万円の範囲に収まるのがほとんどなので、特例適用により譲渡所得は課されません。
まとめ
不動産売却時に必要となる、減価償却の計算方法を解説しました。
確定申告が必要かどうかの判断基準にもなりますから、売却予定があるなら所有する不動産の減価償却方法を確認しておきましょう。
詳細は、物件管轄の税務署にご確認ください。（面談の場合は事前予約が必要です。）なお、確定申告期間は税務署が大変混み合いますので、早めのご確認をおすすめします。
