不動産を売却する際には、できるだけ節税したいですよね。
そこで今回は、不動産の売却を考えている方向けに、不動産を売却する際の節税ポイントとして、譲渡損失の発生時や買い替え時の節税方法を紹介します。
不動産売却時の節税ポイント：譲渡損失
家や土地などの不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、確定申告をして納税をする義務があります。
裏を返すと、不動産を売却して損失（譲渡損失）が発生した場合は、確定申告は不要ということです。
譲渡損失（または譲渡所得）は、次の3種類の所得と「損益通算」できます。
・不動産所得
・事業所得
・山林所得
たとえば、不動産の売却で300万円の譲渡損失が生じたと仮定します。
その場合、マンション賃貸などで得た500万円の不動産所得から300万円の損失を差し引き、200万円の所得を得たと確定申告することで、所得税や住民税を抑えることが可能です。
また、単年度の損益通算では相殺不可能なほど譲渡損失が大きい場合（純損失）は、青色申告者であれば最長で3年間損失を繰り越せ、将来的に黒字となる所得が生じたときに相殺できます。
＜マイホームの買い替えで譲渡損失が生じた場合＞
このパターンでは特例として、通常の譲渡損失では不可能な、同年の給与所得などとの損益通算をおこなえ、すでに徴収されていた源泉所得税も戻ってきます。
加えて、その年だけで損益通算が不可能な譲渡損失をその後3年間繰り越すことが可能です。
ただし、以下の条件を満たす必要があります。
・譲渡した年における1月1日時点で、5年超所有のマイホーム
・買い替えた新居の住宅ローンが10年以上
・買い替えた新居：建物50㎡以上・土地500㎡以下
・譲渡した年の所得が3,000万円以下
不動産売却時の節税ポイント：買い替え
不動産を売却した際の譲渡所得には税金がかかりますが、マイホーム（いわゆる居住用財産）に限っては、3,000万円以下までの譲渡所得には税金がかからない特別控除を受けられます。
3年に1度のみの適用となり、親族への譲渡は除外されるなどの条件はありますが、非常にお得な制度です。
自らが住んでいること、住んでいない場合は別の住居に転居してから3年目の年末までに売却することなど、具体的な条件は適用時にチェックしましょう。
しかし、借入時から10年間、ローン残高の約1％相当が所得税からマイナスされる住宅ローン控除との併用はできません。
そのため、自分のケースではどちらの制度の控除額がより大きいかを比較して、選択するようにしましょう。
まとめ
不動産を売却する場合、特にマイホームに関する事例では節税により買い替えを促せるよう、国も制度を用意しています。
実際に売却する時には、自分のケースではどのような節税方法があるのか、税理士の無料相談などでまずは確認するのがおすすめです。
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